[초보자를 위한 부동산 경매] 부동산 경매 최우선 변제금

오늘은 낙찰 후 점유자가 배당금을 알아보기 위해서 배당 순위에 대해서 알아보겠습니다..

 

앞서 현황서 보는 방법에서 잠시 나왔었는데요...

 

좀 더 자세히 알아보겠습니다.

 

2016/02/21 - [돈/부동산] - [초보자를 위한 부동산 경매]부동산 경매 초보자를 위한 현황서 보는 방법

 

위에글을 보시고 보셔도 되고 안보시고 봐도 무방합니다..^^

 

그럼 이제 배당금을 알아보도록 하죠..

 

권리분석을 할 떄, 가장 먼저 할 것이 인수할 사항이 있는 지 확인하는 것이죠..

 

말소기준권리보다 앞에 있는 권리가 있는 지 확인을 했고,

 

안전한 물건이라 판단이 되어서 입찰하기로 마음을 먹었습니다...

 

해당물건은 세입자가 점유하고 있구요...

 

치밀한 계산을 해서 낙찰을 받았습니다...

 

명도를 위해서 점유자한테 연락을 했을 때, 무슨 얘기를 어떻게 해줄까요?

 

저는 처음 연락을 취하거나 내용증명을 보낼 떄, 점유자가 얼마를 받아가는지 꼭 적어줍니다..

 

그리고 그 금액을 받기위해서는 내 인감증명서와 명도확인서가 필요하다는 내용이 들어가죠..

 

잘협조하면 쉽게 받고 협조를 안하면 어렵게 끌고 갈꺼라는 반협박성 내용증명이죠ㅋㅋ

 

그래서 저는 꼭 배당금을 입찰하기 전 확인하죠..

 

명도 할 때 배당금을 거의 전액을 배당받아가는게 조금이나마 수월하니까요..^^

 

배당금을 위해서 가장 먼저 확인할 것은 무엇일까요?

 

바로 근저당 설정일입니다..

 

그 근저당 설정일에 맞춰서 소액임차인이 결정되고, 최우선 변제금이 결정됩니다.

 

 

여기에서 최우선 변제금을 확인하고 나머지 배당받지 못하는 금액은 얼마인지 확인합니다.

 

그다음부터는 날짜에 따라서 순차적으로 배당이 됩니다..

 

세입자의 경우는 확정일자가 그 순서가 되는 것이죠..

 

확정일자가 평소에는 중요하지 않으나 이 때 가장 중요하죠...

 

배당금을 받아가기 위한 줄세우기거든요.. 확정일자가 없으면?

 

알 수 없으니 제일 마지막 순위가 되겠죠...

 

근데 세입자들은 대부분 최우선 변제금 말고는 받아가는 경우는 없어요..

 

경매에서는 조금 싸게 받아가니까요.. 하지만 경매에 나온 물건에 빚은 엄청나죠...

 

대출도 거의 풀로 땡겼을 테니까요...

 

간혹 아닌 물건도 있긴합니다..

 

부동산 경매에서는 소액임차인에 대한 것 말고도 다른 최우선 변제금이 있습니다..

 

배당 순위에 대해 알아보죠..

 

0순위 - 집행비용, 필요비 및 유익비

 

이것은 경매때문에 들어간 비용입니다. 크지 않으니 신경쓸 필요없겠네요..

 

1순위 - 소액임차인보증금, 근로기준법에 의한 임금채권(최종 3개월 임금, 3년간 퇴직금, 재해보상금)

 

경매에 넘어오는 물건은 사업자들이 망한 경우가 진짜 많습니다..

 

그래서 현황서에 임금 채불 얼마 이런 사항들이 빈칸에 있는 경우가 많아요..

 

생계와 관련된 돈이다 보니 최우선 변제금이 됩니다..

 

특히 이런것들은 배당신청을 한 선순위 임차인이 있는 물건에서 조심해야 할 부분입니다..

 

배당신청을 해서 전액 다 받아 갈 줄 알았는데 인수할 금액이 생겨버리는 거죠..

 

낙찰 한 후에 알게 된다면 난리나는거죠..ㅠ.ㅠ

 

2순위 - 당해세

 

세금이죠.. 나라에서 수거하는...

 

현황서에는 무슨구 세무서나 무슨구 이런식으로 나오고 금액은 비어있습니다..

 

이 또한 위와 같이 배당신청한 선순위임차인이 있을 때, 조심해야 하는 부분이죠..

 

결론은 배당금 때문에 입찰을 할지 말지 결정할 필요는 없다는 것입니다..

 

명도의 난이도에서 문제가 발생할 수는 있겠지만

 

낙찰자가 크게 신경쓸 필요는 없는 부분이니까요..

 

어차피 내가 아니어도 다른 사람은 낙찰 받아갈테니까요..

 

투자자에게 중요한 것은 인수할 사항이 있나 없나만 확인하면 되겠습니다..