초보자를 위한 부동산 경매 시작!!^^

오늘은 초보자들이 부동산 경매를 시작할 때 어떻게 해야 할지 알아보겠습니다..

부동산 경매를 시작하기 위해서는 자신이 무엇을 위주로 할지 타겟을 정해야합니다.

장기투자를 할지, 단기투자를 할지...

우선은 이 두개를 먼저 정합니다.

부동산 경매에서 장기투자라면 월세 투자가 되겠습니다.

단기투자면 경매로 싸게사서 바로 파는 것이죠...

이렇게 분류가 되면 어떤 물건을 검색해야 하는지가 정해집니다.

장기투자로 접근 가능한 물건은 빌라, 상가가 되겠습니다.

이 두 물건은 산다면 거의 팔기가 힘든 물건이거든요..

빌라같은 경우는 방3,화2개 짜리, 역세권 물건이 아니면 거의 팔기 힘들다고 봐야합니다.

작년같이 부동산 호황기가 와서 너도나도 투자를 한다고 달려들 때가 아니라면 말이죠..

그래서 빌라로 단타를 하기에는 무리가 많습니다.

그래서 빌라는 월세를 받는 물건으로가는 거죠..

단타를 하기로 맘 먹었다면 아파트로 가야합니다.

부동산에서 환금성이 가장 높은 물건이죠..

현재 부동산 경매에서 가장 많은 사람들이 달려들고 있는 물건이 이 아파트 입니다.

지난 1월 잠시 부동산 대출 규제 때문에 주춤했었으나 2월달에 다시 사람들이 법원에 많이 몰리고 있죠.

대출규제가 있다고 하더라도 보험사 같은 곳에서는 기존과 같은 조건으로 대출이 나오고 있기 때문에 전혀 문제가 안된다는 것을 

사람들이 알기 때문이죠..

물론 작년 같이 계속 거치가능 상품은 없지만 1년은 거치가 가능하기 때문입니다.

아파트는 실거주 아니면 단타가 주를 이루니까요..

전세 갭투자도 가능하구요..

전세금을 받으면 원금은 거의 다 상환 가능하니 1년 거치만 되면 모든 것이 가능해지죠..

이렇게 물건을 선정한 후에는 물건을 검색해야합니다.

이 물건을 검색할 때, 초보자들은 특수권리 물건은 다 배제합니다.

일반 물건으로도 충분히 수익을 낼 수 있거든요..^^

그리고 특수 물건 같은 경우는 2년이상은 시간이 걸리거나 물건 가격 전체를 현금으로 들고 있거단 그래야해요..

특수물건의 경우는 대출이 안나오는 경우가 허다하거든요..

그래서 권리상 문제가 없는 물건을 골라야합니다.

이런 물건은 어떻게 고를까요?

등기부등본과 매각물건 명세서를 보면 권리상 문제가 있는지 없는지는 알 수 있습니다.

등기부등본에서 말소기준권리를 먼저 찾습니다...

그 후 말소기준권리보다 앞에있는 것이 무엇인지를 확인해야죠...

그럼 말소기준권리는 무엇일까요?

(근)저당권, (가)압류권, 담보가등기, 강제경매결정개시등기

이 4가지가 되겠습니다.

괄호에 든거를 따로 적으면 6가지구요..^^

담보가등기, 강제경매결정개시등기 같은 경우 저는 지금까지 못봤네요..

특별히 찾아서 보지 않는 경우를 제외하고는요..

그래도 알고는 있어야 할 것 같습니다..

그래서 이중 가장 앞에있는 것의 날짜를 확인합니다. 그 뒤에 있는 건 다 사라지니까요.. 

이 외에 것이 앞에있다면 우리는 과감히 버려야 합니다.

머 굳이 하겠다면 그 부분에 대한공부를 열심히 하셔야죠..^^

그래서 그 문제를 해결한다면 큰 수익이 돌아올 수 있겠습니다...

반대로 돈을 날릴 수도 있구요..

매각물건명세서는 현재 점유자가 누가 있는지 확인을 하고 이 점유자가 세입자일 경우 전입일이 언제인지를 확인해야합니다.

전입일이 말소기준권리보다 앞에 있다면 사라지지 않습니다.

대항력이란 것이 생겨버리죠....

이 세입자가 보증금 중에서 못 받는 금액이 있으면 낙찰자가 다 줘야합니다.

안준다면 그 세입자는 보증금을 다 받기 전까지 그 집에서 살권리가 있게되죠..

이렇게 기준을 세워서 물건을 검색하면 되겠습니다...

경매를 위해서 경매물건을 검색할 수 있는 곳은 대법원 경매사이트가 가장 기본이됩니다.

http://www.courtauction.go.kr/

이 곳이 대법원 경매 사이트구요..

저는 유료사이트인 굿옥션(http://www.goodauction.co.kr)과 두인경매(http://www.dooinauction.co.kr)를 이용합니다.

두인경매같은경우는 무료인 상태에서도 많은 정보를 확인할 수 있어서 사용하구요..

굿옥션은 등기부등본을 자세히 확인하고 싶거나 동일번지매각물건 같은 것을 확인하고 싶을 때 사용합니다.

이런 사이트에서 내가 원하는 물건을 검색하면 됩니다.

부동산 경매를 위한 포스팅은 아래와 같은 순서로 되겠습니다.

1. 물건검색

2. 임장(현장조사)

3. 입찰(낙찰)

4. 명도

5. 화장하기

6. 수익실현

이 순서가 되겠습니다.

아래는 부동산 경매를 연습할 수 있는 책자입니다.

제가 쓴 전자책인데요. 진짜 기본적인 권리분석을 연습할 수 있는 책입니다.

경매를 해 보신 분들에게는 별 도움은 안 될 것 같구요..

이제 막 경매를 시작하시는 분들에게 도움이 될 것 같군요..

실제 사건을 클릭해서 연습하셔도 되구요..^^

http://www.upaper.net/cheoly0117/1073910