[초보자를 위한 부동산 경매] 명도 & 대출

오늘은 명도와 대출에 대해서 알아보려고 합니다..

낙찰받고 매각 허가 결정나고 대금지급기한이 결정나기 전까지 무엇인가 해야겠죠,,

안하셔도 되구요..^^

대금지급기한 나오고 나서 하셔도 됩니다....

하지만 명도의 경우 무조건 빨리 시도하는 것이 좋죠...

돈에 여유가 있으신 분들은 명도는 진짜 쉽습니다..

잔금 납부하고 그냥 인도명령(강제집행)신청을 해버리는 거죠..

점유자랑 아무 연락안하시고 그냥 가만히 있으면 되죠..

그러면 집행관들이 알아서 명도까지 해줍니다...

이렇게 진행하면 초조한 쪽은 오히려 점유자가 되죠...

점유자의 목표는 이사비 또는 이사할 집이 정해질 때까지 사는 것을 보장받는 것이죠...

하지만 낙찰자가 아무런 액션없이 가만히 몇주가지납니다..

그러다가 갑자기 강제집행할거라는 송달이 가고....

계고장도 받고 하면 초조한 것은 점유자가 되죠..

실제로 돈여유가 있으시고 내성적인 성격인 분은 이런식으로 명도를 하고 계시더군요...

그런데도 강제집행은 한적도 없답니다...

강제집행날이나 계고장 붙일 때, 집행관이 이 정도 이사비면 이사간다고 하면서

합의를 봐줍니다... 이렇게 명도가 끝나버리죠....

근데 이렇게 할 때, 한 가지 주의할 점이 상대쪽에서 연락이 올 수도 있는데요..

그 때도 무조건 무시해야 합니다..

그래야 효과가 있어요...ㅋㅋ

이건 돈 여유있고 내성적이고 점유자랑 상대하기 싫다고 느끼실때 하는  거구요...

경매를 하는 대다수가 이러지 않을 겁니다..

저 같은 경우는 돈이 없기 때문에 시간이 돈이죠..

그리고 대출을 하기 때문에 시간이 지날수록 이자도 계속 나가야하죠..ㅠ.ㅠ

그렇기 때문에 명도는 최대한 빨리 끝내고 잔금 납부는 명도가 끝나고 하는게좋죠..

잔금납부기간이 끝날때까지 명도가 완료 되지 않으면 잔금납부 마지막날 해야죠...

아니면 좀 늦어도 연체이자를 내고 잔금납부를 해도 되구요...

제 지인들 몇몇은 대출에 문제가 생겨서 대금기한이 늦어졌다고 하더군요..

그래서 집행관한테 무조건 낼거니 기다려달라고 얘기했다고 합니다..

1-2주 정도는 괜찮은 것 같더라구요.. 전 그런 연체를 싫어해서 확실히는 모르겠네요..

그리고 제가 물건을 선정할 때 최대한 배당을 많이 받아가는 세입자가 있는 물건만 고르는데요..

그래서 그런지 명도가 어려웠던 적은 없던 것 같네요...

실제로 자신은 보증금을 다 날릴 줄 알았는데 저와의 첫 통화에서 100만원을 제외한

전액을 배당받아간다는 말을 듣고 기분이 좋아져서 저한테 무조건 호의적이 되더군요...

굉장히 협조적이구요..

그러다 보니 명도가 1달이상 넘어간 적이 없었습니다..

명도를 진행하면서 어려운 경우가 없었네요..

오히려 대출이 어려웠던 것 같습니다..

회사를 다닐 때는 진짜 쉬웠는데.. 퇴사 후 어려워지더군요..

한 번은 수협에서 대출을 받았는데요..

1금융권이긴 하지만 그곳은 자체 평가를 하기 때문에

다른 은행권 실적은 신용도 반영이 안되더군요..

그래서 한도가 줄었던 경험이 있습니다...ㅠ.ㅠ

그리고 대출실행할 때, 명도가 완료 되어도 은행에는 말하지 않는 것이 좋아요..

아!!재계약일 때만요.. 

원래 소유권 이전되고  대출이 새로 실행이 되면 기존에 살고 있는 사람이 그대로 살아도

대항력은 발생이 안되거든요..

근데 은행직원은 이 사실을 모르는 경우도 있구요..

알더라도 안전을 위해 세입자에게 대출 실행 후 전입신고를 다른 곳에다 했다가 다시 하라고 말해달라고 하더군요..

근데 세입자에게 이 말을 하면 또 불안해하더라구요...

자신에게 불이익이 있는 것이 아닌지..

그러니 그냥 은행에는 명도 얘기 안하고 진행하면 됩니다..

그러면 알아서 대출 실행해주죠..

그리고 대출 실행할 때 법무사한테 인도명령신청 꼭 해달라 하시구요..

대부분 서비스로 해주거든요...

근데 간혹 깜박하시는 분들이 계셔서 말하는 것이 좋습니다..

만약 재계약을 한 경우라면 인도명령 문서가 계속 가는데요..

그냥 무시하고 버리라고 말해주시면되요..

그냥 놔두면 알아서 끝납니다..

저도 그 서류들에 반응을 안하니까요...ㅋㅋ

근데 그 사이 재계약을 하기로 한 사람이 말을 바꾸면 안되니

인도명령신청은 월세 보증금 받기 전까지 그대로 진행되게 해야합니다..

이렇게 하면 명도는 끝이 나죠...

특별한 스킬은 없는 것 같네요...

진짜 명도는 케이스 바이 케이스라 여러 사례들을 간접경험하는 것이 가장 좋은 것 같습니다..

준비가 잘되어 있으면 비교적 쉬운 상대가 걸리는 것 같아요..

참고로 현황서에 임차권등기자 같은 경우는 명도가 필요없습니다..

자신은 이사를 나간상태에서 보증금을 못받은 경우기 때문에 임차권등기를 한거죠..^^

제가 이 사실을 한참 후에야 알게되서.... 이렇게 적습니다...

아!! 한가지 더 대출을 알아볼 때, 법무사를 통하는데요...

법무비... 무시 못하죠....

근데 처음에 저는 법무비를 볼 때, 법무사쪽에서 주는 명세서에 보수액 부분만이 법무비로 알았는데요...

집을 계속 구매하고 법무사들을 많이 상대하다 보니 법무비의 사실을 알겠더군요..

주택의 취득세를 제외하고는 대부분이 보수액이라 보면되요...

인지대나 국민채권 경우도 들어가야하긴하는데요...

명세서를 받아보면 이 금액들도 다 다르더라구요...

그래서 총액에서 자신이 알고 있는 취득세 빼고 넉넉잡아서 3-40만원 제외하면 법무비를 얼마주는지 알게 되죠...

처음에 보수액 쪽만보고 싸네... 라고 했던 적이 많아서....ㅠ.ㅠ

알아보실 때 받아보신 총액 - 취득세 해서 제일 싼 곳을 정하면 되겠습니다..^^

그냥 총액이 제일 적은 곳에서 해도 되겠군요..ㅋㅋㅋㅋㅋ

저는 왜 보수액만 봤는지...ㅠ.ㅠ

올 해 대출규제도 심해졌는데요...

아직 보험사는 규제가 안들어 갔으니 낙찰 받으시면 보험회사를 두들겨 봐도 좋을 것 같네요...

1금융이랑 금리차도 없구요... 단점은 2금융이란 것 말고는 없습니다..