[초보자를 위한 부동산 경매] 현황서상 괜찮은 물건 4 - 인천 도화동 빌라

안녕하세요.

오늘 뽑은 물건은 인천 도화동에 있는 빌라입니다.

도화역 인근 500미터 반경에 있는 물건이구요.

걸어서는 임장 때 직접 확인 해 봐야 알 것 같군요..

시작 전 항상 하는 말을 빼먹었네요.

해당 물건에 입찰을 하는 것은 이 글을 보신 분이 직접 선택하신거구요.

이후 결과에 대해서는 저는 전혀 책임이 없습니다.

그리고 해당 물건은 임장은 전혀 안하고 현황서만 본 상태에서 추천 한 것이니 현장조사는 꼭 해야 하는 물건입니다.

현황서는 실제와 다를 수 있다는 것을 항상 염두해 두시길 바랍니다.

낙찰이후 절차나 하면서 궁금한 것들에 대해서 조언은 해줄 수 있습니다.

그럼 본격적으로 들어가죠.

이번에 뽑은 물건은 2015-60520입니다.

인천 도화동에 있는 물건이구요.

도화역이랑 그렇게 떨어지지는 않았어요.

현재 1회차 진행중이구요.

입찰일은 5월 17일이네요.

방2개에 화장실 1개 짜리 방이구요.

연식도 2010년이면 오래되지도 않았네요^^

그럼 현황서에 나와있는 세를 살펴볼까요.

2천에 32만원...

괜찮지않나요? 현재 감정가가 9천2백만원인데요.

9천2백만원의 70%면 6440만원이 대출이나오네요.

신건으로는 무피투자가 나오지는 않겠네요.

대략 천만원 정도 들어가는 물건이네요.

신건에 낙찰받으면요..

그럼 신건으로 수익률을 계산해 볼까요?

92백만원 - 6440만원 = 2760만원

여기에 취득세 + 수리비로 약 300만원 하겠습니다.

취득세가 약 100만원이거든요.

명도비는 전액 다 배당받아가는 사람이니 안줘야져..

왜 다 받아가는 지 모르시는 분은 아래 링크를 확인해주세요.

2016/03/04 - [돈/부동산] - [초보자를 위한 부동산 경매] 부동산 경매 최우선 변제금

그렇게되면 3060만원이 들어가겠네요.

여기에서 위 현황서 그대로 돈을 받게되면 보증금 2천만원을 받으니 내 돈은 1060만원이 들어가게 되네요.

대출에 대한 이자는 진짜 높게 잡아서 4%로 계산합니다.

이자는 1년에 2,576,000원이구요 월 214,666원을 내게 됩니다.

월 10만원남는군요.

신건에 받아가서 월세를 놓으면 수익률은 약11.9%정도 됩니다.

은행이자보다는 훨씬 높군요..

하지만 제가 이 물건에서 노리는 것은 무피투자죠.

무피투자가 되려면 최소 한 번은 유찰되야 되겠죠.

이번에 다른 살마이 받아가면 그냥 내 물건 아니네.. .하고 버리면 됩니다.ㅋㅋ

그러면 과연 얼마에 낙찰받으면 무피투자가 될까요?

대출이 80%가 나오는 지점을 계산해 보면 되죠.

x * 0.8 < 92,000,000 * 0.7

이 공식을 대입해서요..^^

x < 80,500,000 이 되겠습니다.

우리는 이 물건을 8천50만원보다 낮은가격에 먹으면 되겠네요..^^

깔끔하게 8천만원에 먹으면 되겠군요..ㅋㅋㅋ

감정가의 86%.. 인천 빌라니 거의 먹을 수 있지 않을까요??

못먹으면 말구요...ㅋㅋㅋㅋㅋ

이상 오늘 추천물건을 마칠게요^^