[초보자를 위한 부동산 경매] 배당금 분석을 하기위한 기초 지식 - 채권과 물권

오늘은 채권과 물권에 대해서 알아보도록 하겠습니다..

부동산 경매에서 채권과 물권을 왜 알아야될까요??^^

그냥 낙찰받고 하는데 이 물권과 채권을 알 필요는 없죠...

하지만 배당금 분석을 해서 이사람의 명도난이도를 파악하기 위해서는 대충이라도 알고 있는게 좋습니다..

그럼 먼저 물권이 무엇인 지 알아볼게요..

쉽게 얘기를 해보자면 물권은 말 그대로 물건에 있는 권리를 말하는 거죠..

예를 들면 물건에 대한 근저당이죠.. 대표적으로 부동산 담보 대출입니다....

이 물권을 좀 더 어렵게 얘기해 보면 직접적으로 지배할 수 있는 권리를 말하고, 배타적인 성격을 지닌답니다.

부동산 자체에 권리를 행사할 수 있는거죠..

그 예에는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 이렇게 8가지가 있어요..

채권은 물건이 아닌 사람에게 설정된 거죠... 그냥 간단히 생각하면 신용대출이라 생각하면 됩니다..

신용카드연체도 이 채권의 일종이 되겠구요...

물권과 채권 중에서 어떤 것이 더 쎌까요??

당연히 물권입니다. 이 물권은 부동산 자체에 설정된 권리이기 때문에 누구에게나 주장할 수 있죠..

담보물건을 대상으로 돈을 빌려줬을 때요...

그러니 우리는 주변 사람들에게 돈을 빌려줄 때, 무조건 담보에 저당권을 설정한 후 빌려줘야합니다..

그냥 차용증만 쓰게 된다면 이는 채권이 되어 버리거든요...

그리고 이 채권은 배당을 받을 때도 불이익이 있습니다..

자 아래에 예시를 들어보겠습니다..

배당해줄 돈이 2억원일 때, 채권과 물권의 차이를 비교해보죠..

근저당 A - 1억원

근저당 B - 1억원

근저당 C - 1억원

이렇게 있습니다..

B를 대상으로 할게요..

현재 B는 물권이죠.. 근저당이니까요..

그러면 이 때 앞선 순서대로 A - 1억원, B - 1억원, C - 0원

이렇게 배당입됩니다..

그러면 이제 B를 채권으로 해서보죠..

근저당A - 1억원

가압류B - 1억원

근저당C - 1억원

이렇게 있다고 보죠... 이번에 B는 차용증을 써주고 1억원을 빌려준 경우입니다..

배당이 어떻게 될까요??

A - 1억원, B - 1억원 * (가압류B(1억원) /(가압류B(1억원) + 근저당C(1억원))) = 5천만원, C - 5천만원

이렇게 배당이 됩니다..

엄청나죠?

같은 돈을 빌료주고 돈을 다 못 받게 되어 버렸네요...

이제 남은 돈 받기 위해서 또 소송하고 난리를 쳐야합니다..

그러니 돈을 빌려줄 때는 꼭 근저당을 설정해서 빌려줘야 합니다..^^

꼭 명심할 것이 해당 물건에 나 말고 다른 앞선 근저당이 있는지 확인해야하구요..

앞에 근저당이 있다면 난 한푼도 못받을 경우도 있으니까요..

결론은 가능하면 안 빌려주는 것이 좋겠죠??^^ㅋㅋㅋ