[초보자를 위한 부동산 경매] 명도에 대해서 한 번 더 알아볼까요..

예전에 한 번 명도에 대해서 얘기했었던 적이 있는데요..

오늘 한 번 더 자세히 알아보도록 해보겠습니다.

저번에 적었던 것이 기억이 안나므로 제가 알고 있는 명도 지식을 한 번 더 제대로 풀어보죠..

어디까지나 얼마안되는 제 지식과 경험과 주변 경매하는 분들의 경험으로 알게 된 것들을 풀어보겠습니다.

명도를 할 때, 처음 점유자와 연락을 취할 때 굉장히 떨립니다..

두근두근거리죠..ㅋㅋ

근데 명도를 진행 할 때, 바로 연락을 취하기 전에 취하면 도움되는 것이 있어요.

바로 내용증명이죠.

아시다시피 내용증명은 법적효력은 없습니다..

하지만 추후 명도소송같은 것들이 발생했을 경우, 증거로서는 효력이있죠.

그리고 내용증명을 점유자가 받아 보면 내용증명 없이 얘기하는 것보다 

훨씬 수월하게 다음내용으로 진행 할 수 있어요.

내가 하고싶은 말이 내용증명에 들어가 있기 때문이죠.

내용증명을 보내 놓으면 점유자는 많은 생각을 하게 됩니다.

그렇기에 보내놓으면 이점이 많죠..

그리고 처음 낙찰받고 연락을 해서 얘기하려고 하면 무슨얘기를 해야할지도 모르겠고 많이 떨려요.

이런 것들을 내용증명이 대신해 주느 것이죠.

명도를 할 때, 가장 수월한 것은 임차권 등기를 해서 나간 사람이죠..

이미 나갔기 때문에 명도를 할 것이 없습니다.

잔금납부하고 그냥 문따고 들어가면 되죠.

그 다음은 배당금을 받아가는 세입자입니다.

배당금을 받아간다면 그 금액은 중요하지 않죠..

받아간다는 사실이 중요합니다.

받아가는 배당금 때문에 협상에 유리한 칼자루를 쥐게 될 수 있죠..

배당금을 쉽게 받아가기 위해서는 낙찰자가 준 명도확인서와

낙찰자의 인감증명서가 꼭 필요하기 때문이죠.

안 그런 사람들도 있지만 협조적인 사람도 많습니다..^^

명도를 할 때 점유자가 원하는 것은 크게 2가지 입니다.

가장 많이 원하는 것은 이사비이죠.

처음에는 이사비를 요구하지 않았던 점유자도 인터넷을 보거나

컨설팅이 끼어 버리면 갑자기 이사비를 요구하기도 합니다.

컨설팅이 점유자 한테 붙는 경우는 이사비를 많이 받아주겠다. 최대한 길게 점유하고 있을 수 있게 해줄게 라는 이유로 붙습니다.

그러니 잔금 납부를 할 때, 무조건 인도명령신청을 같이 해야합니다.

그래야 점유자가 갑자기 맘이 바뀌는 경우 강제집행으로 끌고 가면서,

좀 더 빨리 진행되죠.

이야기가 잘 될 때도 인도명령 신청은 무조건 넣어야합니다.

사람마음은 갈대 잖아요..

점유자가 인도명령관련 서류가 법원에서 왔다고 왜그러냐고 하면

그냥 일종의 절차라고 하면 됩니다.

점유자를 못 믿어서 하는 것이라고 하면 상대방이 기분 상하겠죠..

그러니 인도명령 신청은 은행에서 대출을 받으려면 어쩔 수 없는 절차이다.

이런식으로 얘기해 줍니다.

은행이 이렇게 해야지만 대출을 해준다고 얘기하면 점유자도 잘 넘어갑니다.

그러면서 한 마디 더 해줘야죠.

우리가 말한데로만 잘 진행된다면 그냥 오는 서류들 무시하면 되세요.

이렇게만 얘기해 주면 됩니다.

마인드를 좀 더 잘 잡게 해주고 싶으면 은행이 너도 나도 못 믿어서 이렇게 해야 대출 진행해준다.

얘기가 잘 안되었을 때, 바로 강제집행으로 넘어가게 함으로서 자신들이 후순위로 밀리지 않게 하기 위한 것이다.

라고 해줌으로서 은행을 악당으로 만드는 것이죠.

강제집행의 주체가 내가 아니라 은행인 것처럼 얘기를 해버리는 것입니다.

다음은 집주인이 점유자일 때죠..

집주인... 참 피곤하죠...

집주인은 강제집행까지 생각하는 것이 좋을 것 같아요.

집주인이 점유자인 경우는 집이 망한 경우가 대다수인데,

이사갈 집도 아무것도 없는 경우가 많죠..

그래서 이들이 원하는 것은 이사비와 오래 점유할 수 있는 기간입니다.

하지만 우리는 이 둘 다 안되죠..

이사비도 줄이고 점유기간도 줄여야 합니다.

그러니 인도명령 신청해서 협상이 답이죠..

약속한 날짜보다 더 일찍 나갈 경우 이사비를 생각한 것 보다 더 주는 형식으로요..

그리고 점유자가 집주인인 집에 입찰을 들어가기 위해선 초반에 좀 걸러야합니다.

등기부등본에서 근저당만 몇 개 있으면 집주인의 성향은 좀 착하다 보면 되죠..

하지만 카드론에 이것저것 막 끌어다 쓴 집주인이면 말이달라집니다..

그 사람은 어차피 망한 것 최대한 끌어쓰고 파산하자는 심정이죠..

이 떄는 진짜 강제집행을 무조건 생각해야합니다.

터무니 없는 이사비를 청구할 것이 분명하니까요.

저는 입찰 할 때, 무조건 배당금을 거의 전액 받아가는 물건에 입찰을 했기에

명도가 힘들었던 적은 없네요..

점유자들이 명도가 끝나면 항상 식사대접을 해주더군요..

자신들이 배당금을 받아갈 수 있게 최선을 다해 도와줬더니 그랬습니다.

명도 과정에서 얼굴 붉힌 적이 없었죠..

그러니 낙찰받기 전에 괜히 명도 걱정부터 하지 마시고 과감히 입찰해 보시기 바랍니다..^^