[초보자를 위한 부동산 경매] 현황서상 괜찮은 물건 1 - 대림동 다세대 빌라

오늘부터 하루에 하나씩 현황서로 봤을 때 괜찮다 싶은 물건을 올려볼까합니다.

여기에서 괜찮다 싶은 물건은 무피투자가 가능할 것 같은 물건입니다.

이런 물건이 전혀 안보일 때는 그냥 제가 볼 때 괜찮다 생각되는 물건하나 찾아서 올릴게요^^

이건 어디까지나 현황서만 봤을 때 좋은 물건으로서 현장답사 필수입니다.

이 글을 보고 해당 물건 입찰 후 발생하는 일에 대해 저는 전혀 책임이 없습니다.

낙찰 후 조언이 필요한 분들은 댓글남겨주시면 확인하는데로 아는 선에서 도움을 드리겠습니다^^

그러면 오늘 물건을 한 번 살펴볼게요.

오늘 뽑은 물건은 영등포구 대림동에 있는 다세대 빌라입니다.

사건번호 2014-12284(8) 이 물건인데요.

이 건물이 통째로 나왔어요.

단체물건으로요.

이렇게 단체물건으로 나왔다는 사실 하나 만으로도 낙찰가능성은 높아집니다.

하지만 이 물건들 중에서 제가 뽑은 물건에 사람들이 가장 많이 몰릴거에요.

초보자가 접근하기 가장쉽거든요.

세입자가 보증금을 전액 받아가기도 하구요.

그럼 해당 물건을 한 번 살펴보겠습니다.

무피투자는 안 될 것 같네요..

저도 아직 살펴보지 않았구요.

포스팅하면서 하나하나 살펴봅니다^^

따끈따근한 물건이죠.

이 물건입니다.

건물면적 보면 대략 원룸일거란 느낌은 오시죠??^^

감정가 8천만원. 1차 입찰기일은 5월11일이네요.

6일후입니다.

관심있으신 분들은 빨리 임장을 가야겠네요.

감정가 금액이 맞는지 이것저것 확인해서 신건에 들어가도 될 물건인지 확인해 봐야하니까요.

바로 아래나오는 현황입니다.

원룸이 맞죠.

2012년에 지어진 건물이네요. 깨끗하겠군요.

임차인은 보증금 2500/40에 살고 있네요. 2014년부터살았으니..

살짝 올랐을 가능성도 있고, 그대로 일수도 있겠네요.

이집외에는 대부분 전세더라구요.

단체물건들을 하나하나보면 1억짜리 전세도 있고.. 임장이 꼭 필요한 물건이에요^^

그러면 임차인이 얼마의 배당금을 받아가나 볼까요?

가장먼저 배당요구종기일 이전에 배당요구를 했는지 먼저확인합니다.

그다음 전입일을 확인해야죠.

임차인의 전입일은 2014년이구요. 이 앞에 있는 물건은 근저당하나죠.

말소기준권리가 되는...

이 근저당이 2012년 5월이네요.

이때는 과연 얼마를 국가에서 보호를 해줄까요?

정확히 세입자의 보증금만큼 보장이 됩니다.

월세의 경우는 보증금을 올려서 월세를 낮추고 싶어하는 분들이 많은데요.

이 때, 꼭 내가 전입하기 전의 근저당 날짜를 확인하고 그 때에는 얼마까지 보호해주나 확인해야해요^^

내가 입주하는 날이 아닌 근저당의 날짜를 기준으로 살펴봐야합니다.

안전하고 임차인이 보증금도 다 받아가니 그나마 수월한 명도가 될거라 예상을 하구요.

이제 과연 내 돈이 얼마가 들어갈지 계산을 해보겠습니다.

신건이니 신건 기준으로 한 번 해볼게요.

입찰가를 최저가로 놓고 계산할게요.

신건이니 대출은 감정가의 70%나올거구요. 

그러면 5600만원이네요.

모자라는 금액은 2400만원이네요.

신건에 들어가도 취득세 및 수리비만 들어가는 투자가 되겠군요.

이렇게 대출비+보증금 = 집값 일 경우 무피투자이니

이 물건도 무피투자 물건이 되겠군요..!!!!

그럼 초기에 과연 얼마가 있어야 가능할까요?

명도비 + 수리비는 일단 제외하겠습니다.

입찰가 + 취득세 + 법무비 - 대출금 = 초기 필요한 금액

8000만원 + 88만원 + 50만원 - 5600만원 = 2538만원

2538만원이 필요하군요.

법무비는 그냥 제가 대충적은 금액이에요.

더 비쌀수도 있어요. 그냥 여유있게 2600만원이 필요하다고 할게요.

여기에 명도비 + 수리비가 들어가겠죠

솔직히 배당금 다받아가는 사람한테는 명도비 안줘도 되죠.

전 준적없는데요.

빨리 내보내고 싶은 사람들은 주기도 합니다.

그래서 명도비 얼마가 적당한지는 잘 모르겠네요.

강제집행이 평당 10만원이면 진짜여유있게 잡은거죠.

이 집의 전용면적이 2평이 안되니깐 이사비 20만원이면 될것같네요.

수리비는 내가 얼마나 잘 하냐에 따라 달라지는데요.

그냥 도배장판만 한다고 하면 50만원 아래에서 다 끝날것같습니다.

원룸이잖아요^^

이 집이 원룸이라서 이것저것 다해서 2700만원이면 집을 살 수 있을 것 같습니다.

여기서 세를 2500만원에 40만원을 받는다 치면 내돈은 총 200만원 들어가겠네요.

200만원에 서울에 원룸하나 소유.. 괜찮지 않나요??ㅋㅋㅋ

수익률을 계산해보죠.

대출이자는 4%잡을게요..

완전 넉넉하게잡죠??ㅋㅋㅋ

대략 한달에 18만7천원 나가네요.

정확히는 이렇게요..ㅋㅋㅋ

수익률 128%네요..

1년안에 투자한 모든 금액을 뽑을 수 있는 그런 좋은 물건이었네요!!ㅋㅋㅋ

이 물건은 현금 2700만원이 있으신 분들만 들어가셔야해요.

현찰로 200만원만 있는데 들어가시면 절대 안됩니다!!ㅋㅋㅋㅋ

사실 200만원으로는 보증금도 못내지만요..ㅋㅋ

가기전 손품도 팔아야 하는 것 잊지마시구요.

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임장하기 전 이 글들을 참고 하시면 좋을 것 같네요.

이 물건의 위치를 찍은 지도 마지막으로 넣고 포스팅 마칠게요^^

성투하세요.