[초보자를 위한 부동산 경매] 부동산 경매 입찰가 선정하기..

오늘은 부동산 경매 입찰가를 정하는 방법에 대해서 포스팅하겠습니다.

제가 주로 해왔던 경매가 월세투자를 위한 경매인데요..

단타투자랑은 좀 차이가 있을 것 같네요..^^

머 단타투자는 무조건 시세랑 비교해서 양도세 및 모든 비용들어가는 거 계산해서 입찰가선정하면 되구요..

그래서 자신이 먹을 수 있는 물건을 꾸준히 입찰들어가서 먹어야하죠..

월세투자 물건은 어떻게 접근을 할까요??^^

물론 이 월세투자도 시세보다는 싸게 먹어야죠..

하지만 그 갭이 단타보다는 적어도 되죠..

월세투자 물건의 가격을 정할 때는 일단 대출이 얼마나 나올지 먼저 알아봅니다..

그래서 대출금, 보증금, 명도비, 수리비, 취득세들을 다 미리 계산합니다..

이를 갖고 수익률을 계산을 합니다...

이렇게 여러개의 입찰가를 선정해서 자신이 만족하는 수익률로 입찰 가를 선정합니다...

감정가	68,000,000	68,000,000	68,000,000
시세	68,000,000	68,000,000	68,000,000
입찰가	51,123,000	58,123,000	60,123,000
kb 70% 대출	47,600,000	47,600,000	47,600,000
대출이자	1,904,000	1,904,000	1,904,000
입찰가 80% 대출	40,898,400	46,498,400	48,098,400
대출이자	1,635,936	1,859,936	1,923,936
보증금	5,000,000	5,000,000	5,000,000
월세	300,000	300,000	300,000
월세*12	3,600,000	3,600,000	3,600,000
실투자금1	3,523,000	10,523,000	12,523,000
실투자금2	10,224,600	11,624,600	12,024,600
수익률1(시세 70%)	0.48	0.16	0.14
수익률2(입찰가 80%)	0.19	0.15	0.14
수리비 및 명도비	5,000,000	5,000,000	5,000,000

이것은 제가 실제로 입찰들어가기전에 계산해 본 내용입니다.

이 때는 제가 취득세는 별로 생각을 안할때다 보니 취득세가 빠져있네요...

취득세는 주택의 경우 85제곱미터 이하일 경우 1.1%로 계산하면 됩니다..

자세한 사항을 그냥 올리는 것도 좋을 것 같군요..

취득세가 이렇게 되니 나중에 입찰 하실 때 이 부분까지 다 생각하시고 들어가면 될 것 같습니다..^^

그리고 위에서 시세 70%와 입찰가 80% 두개를 나눠놓은 이유는

저 둘중에서 더 작은 것으로 대출이 나오기 떄문입니다..^^

저의 첫 낙찰 물건은 저렇게 낮은 수익률만 얻었죠..ㅠ.ㅠ

물론 은행수익률에 비하면 엄청난 수익률이지만요...

전 이 낙찰 건 이후로는 무피투자만 했습니다..

대출금이랑 월세 보증금을 받으면 제돈이 모두 회수가 되는 그런 물건에만요...

처음부터 자본금이 적었던 저에게는 이런 무피투자만이 계속 투자를 이어 갈 수 있는 방법이었습니다..^^

이런 무피투자가 무조건 경매에서만 나오는 것은 아니구요...

분양에서도 나옵니다..^^

일반매매와 급매에서는 업계약서라는 불법적인 요소가 있어야지만 가능하구요...

이 부분에 대해서는 경매이야기가 끝난 후에 얘기해 보도록 하겠습니다..^^